Heizungstausch bei Eigentümerwechsel – das ist zu beachten!

Ob Immobilienkauf, Schenkung oder Erbschaft – jeden Tag wechseln in Deutschland Immobilien ihre Eigentümer. Dabei ist vielen neuen Eigentümern nicht bewusst, dass seit 2024 Voraussetzungen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu erfüllen sind, die mit erheblichen Sanierungskosten einhergehen können. Unser Artikel wirft einen Blick auf die aktuelle Rechtslage und zeigt explizit am Thema Heizungstausch bei Eigentümerwechsel, worauf Sie beim Erwerb einer Immobilie achten sollten.

Schreibt das GEG einen Heizungstausch vor?

Ja, als neuer Eigentümer sind Sie nach dem GEG zu verschiedenen energetischen Maßnahmen nach einem Hauskauf bzw. der Übernahme nach einer Erbschaft oder Schenkung verpflichtet. Die Vorschriften sind nicht sofort zu erfüllen, sondern innerhalb von zwei Jahren nach Änderung des Grundbucheintrags.

Der Heizungstausch bei einem Eigentümer ist in den folgenden Situationen vorgesehen:

1. Öl- und Gasheizungen mit Konstanttemperatur-Kessel, die vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, müssen austauscht werden.
2. Für Heizkessel mit einem Einbaujahr nach 1991 zieht die 30-Jahre-Regel, d. h. hier ist der Austausch nach drei Jahrzehnten zwingend notwendig.
3. Für die gesetzliche Pflicht spielt es keine Rolle, ob die Heizungsanlage in den letzten Jahren genutzt wurde oder überhaupt funktionsfähig ist.
4. Sofern die Heizanlage auf eine Niedrigtemperaturtechnik bzw. Brennwerttechnik vertraut, wird eine Ausnahme gemacht und ein Austausch ist nicht notwendig.

Auch Ferienhäuser oder denkmalgeschützte Gebäude sind von der Regelung des GEG ausgeschlossen, so dass Eigentümer hier keinen zwingenden Heizungstausch bei einem Eigentümerwechsel durchführen müssen.

Welche technischen Anforderungen muss die neue Heizung erfüllen?

Das GEG regelt nicht nur, welche Heizungen auszutauschen sind, sondern was die neue Heizungsanlage nach einem Austausch zu erfüllen hat. Im Falle von Neubauten muss der Anteil an erneuerbaren Energien der Heiztechnik bei wenigstens 65 % liegen. Für Bestandsbauten gibt es Übergangsregelungen mit toleranten Fristen.

Sollten Eigentümer die vorgeschriebene Sanierung nicht durchführen oder die neue Heiztechnik diese Anforderungen nicht erfüllen, kann ein Bußgeld drohen. In extremen Fällen kann behördlich sogar eine Zwangssanierung angeordnet werden, um die Energiewende in Deutschland voranzubringen. Bevor es zu diesen Extremen kommt, sollte eine gütliche Einigung angestrebt werden.

Gibt es weitere Pflichten bei Eigentümerwechsel?

Der Heizungstausch bei einem Eigentümerwechsel gehört zu den wesentlichen Pflichten nach dem GEG. Abhängig von Alter und Typ des Gebäudes kann es notwendig sein, die Dämmung des Daches und der höchsten Geschossdecke überprüfen zu lassen, um im Bedarfsfall eine moderne Dämmschicht zu montieren. Auch Heizungs- und Warmwasserrohre können unter Umständen neu gedämmt werden müssen.

Für viele angehende Eigentümer ist dies mit unerwarteten Kosten verbunden, da gerade bei einem Hauskauf ohnehin hohe Geldbeträge gezahlt und Kredite aufgenommen wurden. Bei einer Erbschaft oder Schenkung kann die Sanierungspflicht noch überraschender kommen und zur immensen Belastung neben den steuerlichen Pflichten werden. Umso wichtiger, die Immobilie vor dem Eigentümerwechsel in Ruhe auf einen Sanierungsbedarf überprüfen zu lassen.

Mit der SiGa Bau zum fachgerechten Heizungstausch

Wenn Sie bei einem geplanten Hauskauf oder im Falle einer Erbschaft rechtzeitig auf Nummer sicher gehen wollen, kommen Sie auf unsere Sanierungsexperten der SiGa Bau zu. Wir statten Ihnen im Münchner Umfeld einen Vor-Ort-Besuch ab, um uns einen Überblick über den konkreten Sanierungsbedarf zu verschaffen. So müssen Sie keine finanziellen Überraschungen fürchten.